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    公積金改革:放寬條件多放款

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    日前,住房城鄉建設部、財政部和中國人民銀行聯合發布《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》,不僅首套自住住房公積金貸款額度將適當提高,而且還將優化辦理流程,推進異地貸款,取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構擔保四項收費項目。公積金的使用現狀如何?新政策將給公積金貸款帶來哪些方便?記者進行了采訪。   
     
           “沉睡”和“錢荒”,到底咋回事?   
     
            由于資金成本低,住房公積金一直是普通職工購房貸款的首選。然而,近年來伴隨住房公積金的爭議也不少。一方面,有媒體報道,我國住房公積金的利用率只有50%,有3萬多億元的公積金在“沉睡”。另一方面,去年下半年以來,廣州、蘇州、上海等城市延長公積金貸款周期,又引發公積金“錢荒”的憂慮。   
     
           “說‘3萬多億元公積金在沉睡’,其實是一種誤解?!弊》砍青l建設部住房公積金司司長張其光介紹,截至今年8月末,全國繳存住房公積金職工1.07億人,繳存總額7.03萬億元,職工提取總額3.49萬億元,繳存余額3.54萬億元。但繳存余額不代表就是“沉睡”的資金,這部分資金用于三方面:全國住房公積金個人住房貸款余額2.43萬億元,保障性住房建設試點項目貸款余額431億元,購買國債余額62億元,合計約2.47萬億元。因此,截至8月末,住房公積金結余資金為1.07萬億元?!叭珖》抗e金的資金使用率為70%,接近商業銀行水平;資金不良率0.038%,遠低于商業銀行,資金總體安全?!? 
     
           但張其光承認,當前各地住房公積金個人住房貸款業務發展也存在不平衡的問題。我國35個大中城市的住房消費資金需求占過去一年住房消費額的30%,而資金供應分布在各個城市,所以資金的歸集速度跟不上貸款速度,造成了這些城市公積金貸款“錢緊”“錢荒”。而另一部分城市對貸款條件要求過嚴,住房貸款發放率較低,影響了繳存職工的合法權益,也削弱了住房公積金制度的互助作用。據介紹,目前,我國282個設區城市中,有49個城市的公積金利用率超過85%,107個城市超過75%,剩下126個城市約在50%至75%。也就是說我國近一半的設區城市公積金使用率沒有達到銀行存貸比。   
     
             九大改革措施,支持職工買房  
     
            為盤活1.07萬億元的結余資金,支持繳存職工購買首套和改善型自住住房, 《通知》推出了推進異地貸款、提高貸款額度、減輕貸款負擔、優化貸款流程等九大改革措施。   
     
           《通知》規定:職工連續足額繳存住房公積金6個月(含)以上,可申請住房公積金個人住房貸款。對曾經在異地繳存住房公積金、在現繳存地繳存不滿6個月的,繳存時間可根據原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存證明合并計算。住房公積金貸款對象為購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工,不得向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發放住房公積金個人住房貸款。   
     
            提高貸款額度。住房公積金個人住房貸款發放率低于85%的設區城市,要根據當地商品住房價格和人均住房面積等情況,適當提高首套自住住房貸款額度,加大對購房繳存職工的支持力度。   
            當前職工跨地區流動日益增強,在就業地繳存、回原籍購房需求增多。對此,《通知》要求,各地要實現住房公積金繳存異地互認和轉移接續,并推進異地貸款業務,即職工可持就業地住房公積金管理中心出具的繳存證明,向戶籍所在地住房公積金管理中心申請住房公積金個人住房貸款。 
     
           《通知》提出減輕貸款負擔。取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構擔保等收費項目。這四項雜費目前占貸款總額的3‰到8‰不等。   
     
           《通知》還要求優化貸款流程,房屋產權登記機構應在受理抵押登記申請之日起10個工作日內完成抵押權登記手續,住房公積金管理中心應在抵押登記后5個工作日內完成貸款發放。  
     
          “此次新政,優化了辦理流程,提高了服務效率?!眹鴦赵喊l展研究中心市場經濟研究所所長任興洲說,特別是取消了長期存在又廣被詬病的四項中介費用,明顯降低了貸款中間費用,表明規范市場秩序的改革力度在加大。  
     
           清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為,過去很多人詬病公積金成擺設,就是由于貸款手續太復雜。取消四項費用、重申服務時限都有助于提高服務效率,降低公積金使用過程中的成本。  
     
           協調組合貸,探索證券化   
     
           針對部分城市貸款發放率較高,資金流動性緊張,職工貸款排隊輪候等現象,《通知》要求,住房公積金個人住房貸款發放率在85%以上的城市,要主動采取措施,積極協調商業銀行發放住房公積金和商業銀行的組合貸款。有條件的城市,要積極探索發展住房公積金個人住房貸款資產證券化業務。  
     
          “無論提高貸款額度,還是解決沿海城市貸款余額不足等問題,都要求盤活沉淀資金,改善住房公積金的流動性,提高住房公積金提供個人住房貸款的能力?!锻ㄖ吩试S設區城市統籌使用資金、支持住房公積金個人住房貸款資產證券化探索,都利于解決上述矛盾?!眲⒑橛窠榻B,許多國家通過住房抵押貸款證券化,解決了個人住房金融的流動性問題。   
     
            劉洪玉認為,從近期央行發通知要求商業銀行加大對首次購房和改善性購房支持力度,商業銀行并未積極響應來看,我國必須建立起政策性住房金融體系,以對居民獲取基本住房、適當改善住房條件提供支持,而且這種支持基本不受市場周期的影響,是一種長期制度安排。目前住房供給端的政策性住房金融隨著國家開發銀行住房金融事業部的建立已經大體成型,但住房需求端的政策性住房金融形態還在持續研究探索中。  
     
            那么,探索住房公積金個人住房貸款資產證券化,會否引發類似2008年的美國次貸危機呢?   
           “美國次貸危機不是資產證券化出現問題,而是次貸出現問題,即本沒有資格申請的人獲得了貸款。只要制度完善,措施得當,資產證券化可以增加流動性又能隔離風險?!鄙虾X斀洿髮W不動產研究所陳杰教授認為,個人住房貸款資產證券化會讓抵押貸款的鏈條拉長,需要評級、發行和監管機構共同參與,那么如何征信、評級、風險隔離,如何防止利率風險和借款人提前還款風險,都需要人民銀行出臺更詳盡的規定。   
     
            任興洲認為,住房公積金制度還要保持制度的穩定性與連續性,不宜過多地作為短期市場調控的工具;同時要通過修改《住房公積金管理條例》來解決存在的深層次問題?!坝兄袊厣墓e金制度仍在不斷探索和完善之中,但改革目標是明確的,就是更加符合繳存職工權益?!?/div>

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